Kündigung wegen Hausfriedensstörung — Vermieter muss Verantwortlichkeit prüfen.
Stört ein Mieter dauerhaft den Hausfrieden, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden – doch bei mehreren beteiligten Parteien ist der Vermieter nicht frei in der Auswahl, wem er kündigt.
Wer kündigt, ohne die Verantwortlichkeiten zu klären, riskiert die Unwirksamkeit der Kündigung.
Der wichtige Grund im Mietrecht.
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – insbesondere eines Verschuldens der Beteiligten – und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Vertragsende nicht mehr zugemutet werden kann.
Ein solcher wichtiger Grund kann etwa vorliegen, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört und die Fortsetzung des Mietverhältnisses dadurch unzumutbar wird.
Gleichbehandlung mehrerer Mieter.
Gehen Störungen von mehreren Mietparteien aus, darf der Vermieter nicht willkürlich eine einzelne Partei herausgreifen. Er muss die Beteiligten nach Möglichkeit gleich behandeln. Zu kündigen ist in erster Linie derjenigen Partei, die die Hauptverantwortung für die Störung trägt.
Ermittlungspflicht des Vermieters.
Ist dem Vermieter bekannt, dass es innerhalb der Hausgemeinschaft zu Störungen mehrerer Mietparteien kommt, die für sich genommen jeweils eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen würden und sich gegenseitig bedingen, muss er im Rahmen seiner Möglichkeiten zumutbare Anstrengungen unternehmen, um den Initiator der Störungen zu ermitteln.
Eine vollständige Aufklärung der Hauptverantwortung wird von ihm dabei nicht verlangt – das würde die Anforderungen überspannen. Zumutbar ist ihm aber, in dieser Ausnahmesituation sämtliche Parteien der Hausgemeinschaft, einschließlich der störenden Mietparteien, zu den Vorfällen anzuhören.
Folgen unterlassener Aufklärung.
Lässt sich nach der Anhörung kein Hauptverantwortlicher feststellen, kann die außerordentliche Kündigung gegenüber allen Störenden gerechtfertigt sein – nicht zuletzt mit Blick auf die Pflichten des Vermieters gegenüber den nicht störenden Mietparteien. Unterlässt der Vermieter dagegen jegliche Bemühungen zur Aufklärung, kann dies zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.
Für Vermieter empfiehlt sich daher, Vorfälle sorgfältig zu dokumentieren und alle Beteiligten anzuhören, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird.
Was Vermieter jetzt beachten sollten.
Für die Praxis bedeutet das: Vor jeder Kündigung wegen einer Hausfriedensstörung sollte der Vermieter die Vorfälle schriftlich dokumentieren und alle beteiligten Mietparteien persönlich anhören. Nur so lässt sich die geforderte Ermittlungspflicht später auch nachweisen – etwa falls die fristlose Kündigung gerichtlich überprüft wird.nnRechtliche Grundlage ist § 543 BGB, der die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund regelt. Die Gleichbehandlung aller Beteiligten ist dabei kein formaler Nebenpunkt, sondern Voraussetzung für eine wirksame Kündigung: Wer vorschnell nur eine Partei herausgreift, ohne die Hausfriedensstörung umfassend aufzuklären, riskiert, dass die Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat. Auch für Hausverwaltungen ist das relevant: Eine sorgfältige Dokumentation der Hausfriedensstörung entlastet den Vermieter nicht nur im Streitfall, sondern beschleunigt auch das weitere Vorgehen gegenüber der Hausgemeinschaft, etwa bei der Kommunikation mit den übrigen Mietparteien oder bei einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung.
Fazit
Rechtliche Einordnung auf Grundlage der aktuellen Rechtsprechung zum Mietrecht
