Balkonsanierung kann Sache der Eigentümergemeinschaft sein.
Auch wenn die Teilungserklärung einzelne Eigentümer zur Instandhaltung ihrer Balkone verpflichtet, kann und muss die Eigentümergemeinschaft unter Umständen selbst sanieren. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Die GdWE bleibt für den baulichen Zustand der Gesamtanlage verantwortlich – auch wenn sie die Erhaltungslast delegiert hat.
Die Verantwortung der GdWE.
Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – dazu gehört insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung einzelne Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung ihrer Balkone verpflichtet.
Die GdWE kann diese Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Denn allein sie ist für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich und muss die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen – sie ist dabei nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Eigentümer auf eine eigene Balkonsanierung „seines“ Balkons zu verweisen.
Beschluss verdrängt Einzelpflicht.
Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, endet insoweit spiegelbildlich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Eigentümers. Daran ändert sich jedoch nichts an der Kostentragung: Der einzelne Eigentümer muss weiterhin – wie in der Teilungserklärung vorgesehen – die Kosten für die Balkonsanierung „seines“ Balkons allein tragen.
Interesse aller Eigentümer.
Diese Sichtweise entspricht auch dem Interesse der Wohnungseigentümer. Eigentümer, die die Balkone nicht nutzen dürfen, sollen zwar grundsätzlich nicht mit den damit verbundenen Kosten belastet werden. Dennoch bleibt die Erhaltung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Balkonteile auch für sie von Bedeutung: Die GdWE haftet für die Verkehrssicherheit und kann für Schäden einstehen müssen, die von diesen Bauteilen ausgehen.
Hinzu kommt ein allgemeines Interesse aller Eigentümer am Werterhalt der gesamten Anlage, da sich deren Zustand auf den Wert jeder einzelnen Einheit auswirkt.
Wann die GdWE handeln muss.
Der BGH betont zudem, dass die GdWE bei zwingendem Erhaltungsbedarf unter Umständen sogar verpflichtet ist, selbst tätig zu werden. Das gilt insbesondere, wenn eine Balkonsanierung an mehreren Balkonen notwendig wird oder von einzelnen Balkonen Gefahren für andere Eigentümer oder Dritte ausgehen.
Fazit
Quelle: Bundesgerichtshof
